New York verbiedt AI-software om huurprijzen vast te stellen

Op 16 oktober 2025 ondertekende gouverneur Kathy Hochul in New York een wet die het gebruik van AI-software door verhuurders verbiedt voor het bepalen van huurprijzen. Met deze stap wordt New York de eerste staat in de VS die expliciet verbiedt dat algoritmes huren in de residentiële markt bepalen, aldus journalisten van The Verge.

De wet is bedoeld om te voorkomen dat verhuurders via technische middelen de huur kunstmatig opdrijven. Volgens critici van dergelijke software ontstaan distortionele effecten op de woningmarkt: huurprijzen stijgen sneller, aanbod wordt minder flexibel en huurders worden zwaarder belast.

De wet gaat verder dan alleen het gebruik van algoritmes. Verhuurders die AI-software gebruiken om huurprijzen vast te stellen, kunnen worden beschouwd als betrokken bij collusie (prijsafspraken), zelfs als ze dat niet bewust hebben gedaan. Daarmee wordt het idee ingevoerd dat gecoördineerd gebruik van algoritmisch prijsadvies kan neerkomen op concurrentiebeperking.

Softwarebedrijven zoals RealPage, die algoritmes leveren waarmee verhuurders hun winst optimaliseren op basis van huurprijzen, bezettingsgraad en andere variabelen, zijn in het vizier. De wet verbiedt het gebruik van zulke tools bij residentiële huurwoningen.

De wet gaat 60 dagen na ondertekening in werking.

De vraag naar dit verbod komt niet uit de lucht vallen. In 2022 publiceerde ProPublica een onderzoek dat liet zien hoe algoritmische prijssoftware kan leiden tot hogere huurprijzen door meerdere verhuurders indirect te laten concurreren via gedeelde data. 

In 2024 schatten analisten dat huurders in de VS voor een totaalbedrag van ongeveer 3,8 miljard dollar te veel betaalden door het gebruik van dergelijke algoritmes. Gouverneur Hochul gebruikte dat cijfer in haar toelichting op de wet.

Daarnaast zijn al op lokaal niveau vergelijkbare verbodswetten ingevoerd. Steden als San Francisco en Philadelphia hebben al regels aangenomen die algorithmische huurprijszetting verbieden of beperken.

Voor huurders betekent de wet een extra beschermingslaag: zij kunnen, in theorie, juridische stappen ondernemen als een verhuurder gebruikmaakt van verboden software. Tegelijkertijd zullen verhuurders, softwareleveranciers en advocaten de interpretatie van de wet gaan onderzoeken: wat precies als collusie geldt, wanneer gebruik “onbewust” is, en welke sancties volgen.

Voor softwarebedrijven die algoritmes leveren (zoals RealPage) is de wet een duidelijke waarschuwing: hun tools kunnen juridisch in de problemen komen, zeker wanneer die in de residentiële huursector worden ingezet.

Nog onduidelijk is hoe de wet handhaafbaar zal zijn. Verhuurderpraktijken, audits van gebruikte software en bewijsvoering kunnen complex zijn. Willen toezichthouders effectief optreden, dan is inzicht nodig in welke bedrijven welke algoritmes gebruiken, hoe die worden toegepast, en of aanpassingen in realtime plaatsvinden.

De Amerikaanse wetgeving toont aan dat beleidsmakers beginnen in te zien dat AI en algoritmische prijszetting niet alleen technologisch, maar ook economisch en sociaal ingrijpend zijn. Door prijzen automatisch te koppelen aan data kunnen markten functioneren op manieren die traditionele wetten over concurrentie, prijsafspraken en marktwerking uitdagen.

Of de wet in New York een voorbeeld wordt voor andere staten blijft afwachten, maar beleidsmakers zullen de balans moeten vinden tussen innovatie, marktwerking én bescherming van kwetsbare huurders.